在樓市中，開盤是指樓盤建設(shè)中取得了“預(yù)售許可證”可以合法對外宣傳預(yù)銷售了，為正式推向市場所進(jìn)行的一個(gè)盛大的活動，就像某酒店開張營業(yè)了一樣。下面問法智選來與大家整理介紹開發(fā)商開盤前收定金是否違法，一起來了解一番吧。

一、開發(fā)商開盤前收定金是否違法

首先開發(fā)商的做法肯定是不合理的，開發(fā)商所開發(fā)的小區(qū)并沒有開盤，肯定是不具備五證。

根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第二十二條規(guī)定，不符合商品房銷售條件的（五證不全），房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用。依照上述法規(guī)，可以要求退定金。

但如果開放商有《國有土地使用權(quán)》及《商品房預(yù)售/出售許可證》，這個(gè)定金就很難退了，只能等到簽正式購房合同的時(shí)候，以雙方簽合同不能達(dá)成共識為理由取消合同，并退回定金。

再者開發(fā)商在不確定開盤價(jià)的情況下私收定金，并不合乎法理，還要仔細(xì)看看定金的收付條據(jù)是怎么樣寫的，可以要求開發(fā)商退款。

二、商品房買賣中的認(rèn)購書定金如何處理

（一）當(dāng)事人雙方依照認(rèn)購書的約定，簽訂了商品房買賣合同時(shí)：

雙方當(dāng)事人依照認(rèn)購書的約定在一定期限內(nèi)簽訂了正式的商品房買賣預(yù)售或者銷售合同，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第22條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買賣合同，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績r(jià)款。因此，購房者在訂立商品房買賣合同之前交納的定金，在訂立商品房買賣合同之時(shí)抵作房價(jià)款。

值得注意的是，雙方簽訂了商品房買賣合同后，雙方簽訂認(rèn)購書的目的達(dá)到，認(rèn)購書的效力終止。如雙方當(dāng)事人因?yàn)槠渌驅(qū)е律唐贩抠I賣合同解除，銷售行為不能達(dá)到時(shí)，也不得再用認(rèn)購書的定金條款，追究對方當(dāng)事人的責(zé)任。

（二）因一方當(dāng)事人原因未能訂立商品房買賣合同時(shí)：

出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收的定金是作為訂立商品房買賣合同的擔(dān)保，如果買受人一方拒絕訂立商品房買賣合同，則無權(quán)要求出賣人返還定金；如果出賣人拒絕訂立合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金給買受人。

（三）因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由導(dǎo)致未能訂立商品房買賣合同時(shí)：

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》中第四條的規(guī)定，因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。

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