五證不全簽的購房協議是無效的，房屋的過戶手續必須齊備才可以保證當事人對房屋的所有權不受侵犯。根據我國最高人民法院的規定，出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效。

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。