2019年12月，蘇州某置業(yè)公司與徐某土、周某某（系夫妻）簽訂了《蘇州市商品房銷售合同》，約定由徐某土、周某某購買該公司開發(fā)的商品房一套，房屋總房款為347萬元，該合同對逾期付款違約責任等予以明確約定。上述合同簽訂后，徐某土、周某某支付房款105.9萬元，剩余房款經(jīng)蘇州某置業(yè)公司多次催要，均未支付。

2021年3月11日，徐某土因病逝世，導(dǎo)致上述房款難以支付。蘇州某置業(yè)公司訴至蘇州市相城區(qū)人民法院，請求判令合同解除，被告配合辦理網(wǎng)簽備案注銷手續(xù)，并支付違約金。

法院經(jīng)審理查明，被告周某某、徐某明（徐某土之子）并非故意拖延支付剩余房款，而是因為作為買受人之一的徐某土因病逝世，其配偶周某某一人無法辦理貸款，只有經(jīng)過公證處公證以及住建局辦理注銷合同后，貸款人的名字才能予以變更，在此期間二被告已將上述情況及時告知原告并積極辦理相關(guān)手續(xù)，但因公證時間無法預(yù)知而導(dǎo)致貸款遲遲未辦理成功。

按照合同約定，買受人顯然早已逾期付款，構(gòu)成嚴重違約。又因作為買受人之一的徐某土已去世，案涉合同在其去世前亦已辦理了網(wǎng)簽備案，在實際操作上不具備繼續(xù)履行原合同的可能，故原告堅持要求解除合同。

考慮到如因此判令解除合同，要求被告（買受人）向原告支付高額的違約金、律師費，不免有失公允。最不利的是買受人會失去本可購買成功的房屋，而這套房屋是全家老小共同出資購買的第一套商品房，若合同解除，整個家庭目前沒有經(jīng)濟能力繼續(xù)購買同地段其他房屋。

此案讓承辦人一度陷入了兩難。開庭后，雙方矛盾激化，承辦人更加確信本案判決的社會效果極差，只有想辦法讓雙方就案涉房屋繼續(xù)進行買賣交易才能從根本上化解雙方矛盾，從而更好地保護老百姓的切身利益。

為此，承辦人全力多次組織雙方調(diào)解，并親自上門至開發(fā)商處向有關(guān)公司負責人詳細溝通、進行法律釋明，最終促成雙方達成調(diào)解協(xié)議：原合同解除，雙方配合辦理原合同的網(wǎng)簽注銷手續(xù)后，開發(fā)商另行與周某某簽訂新合同（價款等重要內(nèi)容不變）；被告方向原告支付剩余房款。

協(xié)議簽訂后，雙方積極履行了協(xié)議內(nèi)容。事后，買受人多次致電向承辦人表示感謝。據(jù)悉，涉案房屋買受人已成功購房并已辦理不動產(chǎn)權(quán)登記，該案取得了非常好的社會效果。

房子對于中國人來說有著特殊的意義，這和中國人傳統(tǒng)的居家觀念密不可分。從一定意義來講，房子就是家的縮影，對于家庭觀念很重的中國人來說，有自己的房子就有一個安身立命之所，有一個心靈的棲息之地。該案的處理讓本就失去頂梁柱的困境家庭重獲希望，在未增加購房成本的基礎(chǔ)上成功保住了房子，且該房屋系徐某土生前所購買，對家人來說意義重大。

在眾多商品房買賣合同糾紛中，買受人逾期支付房款的情形屢見不鮮，此種情形下，出賣人大多以買受人違約為由，要求解除合同并主張違約金。但在合同履行過程中，買受人被動“違約”的情形亦不鮮見，如一刀切式地支持解除商品房買賣合同，并要求買受人向出賣人支付違約金，其本質(zhì)上并不利于合同雙方利益的維護和糾紛的徹底化解。基于此，建議該類案件的處理應(yīng)從案件本身的實際情況出發(fā)，以真正化解糾紛為目的，充分兼顧各方當事人的利益，從而真正實現(xiàn)案結(jié)事了，提升人民群眾對司法的滿意度。