我國為了推動經濟建設，政府有關部門出臺了很多優惠政策，而土地增值稅優惠政策就是其中之一。那么土地增值稅稅務籌劃案例分析？為了幫助大家更好的了解相關法律知識，問法智選小編整理了一些相關的內容，接下來一起來了解一下吧。

土地增值稅稅務籌劃案例分析

本案例房地產項目取得土地使用權成本28000萬元，房地產開發成本（不含土地征用及拆遷補償費）41400萬元，籌資利息支出3470萬元，銷售收入124200萬元。按《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》和《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》等相關稅收法規、規章的規定，可得增值率28.76%，應繳土地增值稅稅額8321.685萬元（具體計算見附表第一列）。根據土地增值稅計稅基數的組成，擬從轉讓房地產收入、房地產開發成本和利息支出三方面進行稅務籌劃。

　（一）通過確定適當的轉讓房地產收入進行稅務籌劃

如果該房地產項目是普通住宅，只是增值率略高于20%的臨界點，則可以通過適當降低售價使增值率低于20%.即根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》“第十一條納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過本細則第七條（一）、（二）、（三）、（五）、（六）項扣除項目金額之和20%的，免征土地增值稅”的規定，進行免征土地增值稅的稅務籌劃。這樣不但能加快銷售速度，節約貸款利息，而且能夠獲得更高的實際稅后利潤。

舉例來說，如果該項目正常定價銷售收入是116000萬元，則增值額19951萬元，增值率20.77%，需繳納增值稅（30%），稅后利潤（指增值稅后，下同）為：19951×（1－30%）=13965.7萬元。如果降低售價，比如銷售收入降到115000萬元，增值率19.79%，可免征增值稅，增值額19001.25萬元就是凈利，高于前一種情況的13965.7萬元（具體計算見附表第二、三列）。

當然，如果實際價格可以賣的較高，則一味降低價格的稅后利潤不一定高。比如本案實際增值率28.76%，稅后凈利19417.27萬元就高于免征的19001.25萬元。另外，不是所有項目都符合普通住宅標準。

（二）通過適當增加房地產開發成本進行稅務籌劃

近幾年裝修商品房的銷售日益受到廣大消費者的歡迎，同時根據2006年12月28日國家稅務總局發布的國稅發[2006]187號國家稅務總局《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》第四點土地增值稅的扣除項目（四）“房地產開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本”的規定，可以將原來毛坯房裝修后銷售，從而進行稅務籌劃。

假設該企業發生裝修成本共計為13800萬元，因銷售裝修過的房產，銷售收入增加13800/（1－5.025%）=14530.14萬元（假設該企業在裝修項目上不再賺取利潤，銷售收入增加部分的營業稅和河道管理費由購房者承擔），則按有關稅收法規、規章的規定可得應繳土地增值稅稅額7286.685萬元，從而少繳土地增值稅8321.685－7286.685=1035萬元。原因在于房屋裝修費計入房地產開發成本，在計算“財政部規定的扣除項目”時可以加計20%，使得扣除項目金額增加（具體計算見附表第四列）。

(6)利息支出　347034703470　34703470

(7)其他開發費用

([(3) (4)]*5%)　3470 34703470　41603470

(8) 轉讓有關的稅金　6241.05　58295778.75　6971.196241.05

(9)營業稅((1)*5%)6210580057506936.507　6210

(10)河道管理費

((9)*0.5%)　31.0529　28.7534.6825431.05

(11)財政部規定的其他

扣除項目([(3) (4)*20%)　13880　1388013880　16640　13880

(12)增值額((1)-(2))27738.951995119001.2524288.95　27508.95

(13)增值率((12)/(2))(%)　28.76　20.7719.79　21.22　28.45

(14)適用稅率(%)　30.00　30.000.00　30.00　30.00

(15)應繳土地增值稅

稅率((12)*(14))8321.6855985.3　0　7286.6858252.685

　（三）通過選用不同的利息支出扣除方法進行稅務籌劃

根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條（三）中關于利息支出扣除項目之規定：“凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的5%以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的10%以內計算扣除。上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區、直轄市人民政府規定”。即當納稅人能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構貸款證明的，其允許扣除的房地產開發費用為：利息 （取得土地使用權所支付的金額 房地產開發成本）×5%以內；納稅人不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構貸款證明的，其允許扣除的房地產開發費用為：（取得土地使用權所支付的金額 房地產開發成本）×10%以內。

該企業為房地產項目公司，其業務就是開發這個地塊，所以利息支出可以全部歸集在這個項目上。房地產開發是資本密集型產業，所需資金量極大，僅靠股東投入的權益資本是遠遠不夠的，所以該企業的外方股東會籌措其投資的中國境內其他全資子公司的富余資金暫借給該企業周轉，此時關聯方之間的借款如何操作對土地增值稅的稅務籌劃就顯得尤為重要。

企業是否要提供金融機構貸款證明，關鍵在于實際發生的利息支出占稅法規定（取得土地使用權所支付的金額 房地產開發成本）的比例。如果實際發生的利息支出比例超過5%，則提供金融機構貸款證明是較為有利；如果沒有超過5%，則不提供金融機構貸款證明較為有利。

該企業取得土地使用權支付的金額28000萬元，房地產開發成本41400萬元，則利息支出的臨界點為（28000 41400）×5%=3470萬元。

假設該企業實際發生的利息支出超過3470萬元，達到3700萬元（該利息支出未超過商業銀行同類同期貸款利率計算的金額，且關聯方之間借款通過商業銀行進行委托貸款），則按有關稅收法規、規章的規定可得應繳土地增值稅稅額8252.685萬元。因為利息支出能夠全額計入扣除項目金額中，且金額大于（取得土地使用權所支付的金額 房地產開發成本）×5%，使得扣除項目金額增加（具體計算見附表第五列）。

假設該企業實際發生的利息支出小于3470萬元，只有3000萬元（該利息支出未超過商業銀行同類同期貸款利率計算的金額，且關聯方之間借款通過商業銀行進行委托貸款），則按有關稅收法規、規章的規定可扣除項目金額95991.05萬元，應繳土地增值稅稅額：（124200-95991.05）×30%=8462.685萬元。

因為利息支出金額小于（取得土地使用權所支付的金額 房地產開發成本）×5%，使得扣除項目金額減少，增值額增大，反而會多繳土地增值稅8462.685－8321.685=141萬元[（3470萬元-3000萬元）×30%].

這種情況下，關聯方之間的借款就不能通過商業銀行進行委托貸款，從而滿足“不能提供金融機構貸款證明的”要求，房地產開發費用按（取得土地使用權所支付的金額 房地產開發成本）×10%計算，可以少繳土地增值稅141萬元。

　（四）土地增值稅稅務籌劃應注意的問題

從上面的分析可以看出，房地產開發企業進行土地增值稅稅務籌劃的空間還是比較大的，但在進行土地增值稅稅務籌劃時應注意以下幾點。

1、稅務籌劃應該具備超前意識。土地增值稅稅務籌劃應該從項目的可行性論證、設計、規劃到項目的施工、決算貫穿始終。例如在本案例中，由于設計方案中已確定部分房產的單套建筑面積超過了140平方米的普通住房標準，所以就無法享受“建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額之和20%的，免征土地增值稅”的優惠政策。如果經濟業務已經發生，相應的納稅結果已經產生，企業如果因為承擔的稅負較重，就利用隱瞞收入、虛列成本等手段妄圖改變納稅結果，就會演變為偷逃國家稅款行為，會受到法律的制裁。

2、稅務籌劃不能與稅法相抵觸。企業在進行稅務籌劃時不能盲目操作，不能與現行稅收法律、法規相抵觸。稅務籌劃的最終目的是降低稅收成本，減輕稅收負擔，這個目標的實現只能是在合法、合理的前提下進行，而且要被征稅機關所認可。這也就是說，稅務籌劃要具備自我保護意識，要增強法制觀念，熟練掌握稅收法律和法規，熟練掌握有關的會計處理技巧和稅務籌劃技巧。

3、其他應注意的問題。稅務籌劃必須做到業務流程與稅收政策結合，稅收政策與籌劃方法結合，籌劃方法與會計處理結合。同時，在土地增值稅清算時，扣除項目金額中取得土地使用權支付的金額、房地產開發成本、利息支出、其他房地產開發費用和與轉讓房地產有關稅金等，都須提供合法有效憑證；如果不能提供合法有效憑證的，土地增值稅清算時不予扣除。

以上便是小編為大家整理關于土地增值稅稅務籌劃案例分析問題的詳細解答，在實際法律問題情景中，個案情況都有所差異，我們要遵守法律秩序。如果您還有其他疑問，歡迎本網站找專業律師咨詢。