我國為了推動經(jīng)濟建設，政府有關(guān)部門出臺了很多優(yōu)惠政策，而土地增值稅優(yōu)惠政策就是其中之一。那么土地增值稅稅務籌劃案例分析？為了幫助大家更好的了解相關(guān)法律知識，問法智選小編整理了一些相關(guān)的內(nèi)容，接下來一起來了解一下吧。

土地增值稅稅務籌劃案例分析

本案例房地產(chǎn)項目取得土地使用權(quán)成本28000萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本（不含土地征用及拆遷補償費）41400萬元，籌資利息支出3470萬元，銷售收入124200萬元。按《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》和《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》等相關(guān)稅收法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，可得增值率28.76%，應繳土地增值稅稅額8321.685萬元（具體計算見附表第一列）。根據(jù)土地增值稅計稅基數(shù)的組成，擬從轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入、房地產(chǎn)開發(fā)成本和利息支出三方面進行稅務籌劃。

　（一）通過確定適當?shù)霓D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入進行稅務籌劃

如果該房地產(chǎn)項目是普通住宅，只是增值率略高于20%的臨界點，則可以通過適當降低售價使增值率低于20%.即根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》“第十一條納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過本細則第七條（一）、（二）、（三）、（五）、（六）項扣除項目金額之和20%的，免征土地增值稅”的規(guī)定，進行免征土地增值稅的稅務籌劃。這樣不但能加快銷售速度，節(jié)約貸款利息，而且能夠獲得更高的實際稅后利潤。

舉例來說，如果該項目正常定價銷售收入是116000萬元，則增值額19951萬元，增值率20.77%，需繳納增值稅（30%），稅后利潤（指增值稅后，下同）為：19951×（1－30%）=13965.7萬元。如果降低售價，比如銷售收入降到115000萬元，增值率19.79%，可免征增值稅，增值額19001.25萬元就是凈利，高于前一種情況的13965.7萬元（具體計算見附表第二、三列）。

當然，如果實際價格可以賣的較高，則一味降低價格的稅后利潤不一定高。比如本案實際增值率28.76%，稅后凈利19417.27萬元就高于免征的19001.25萬元。另外，不是所有項目都符合普通住宅標準。

（二）通過適當增加房地產(chǎn)開發(fā)成本進行稅務籌劃

近幾年裝修商品房的銷售日益受到廣大消費者的歡迎，同時根據(jù)2006年12月28日國家稅務總局發(fā)布的國稅發(fā)[2006]187號國家稅務總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》第四點土地增值稅的扣除項目（四）“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本”的規(guī)定，可以將原來毛坯房裝修后銷售，從而進行稅務籌劃。

假設該企業(yè)發(fā)生裝修成本共計為13800萬元，因銷售裝修過的房產(chǎn)，銷售收入增加13800/（1－5.025%）=14530.14萬元（假設該企業(yè)在裝修項目上不再賺取利潤，銷售收入增加部分的營業(yè)稅和河道管理費由購房者承擔），則按有關(guān)稅收法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定可得應繳土地增值稅稅額7286.685萬元，從而少繳土地增值稅8321.685－7286.685=1035萬元。原因在于房屋裝修費計入房地產(chǎn)開發(fā)成本，在計算“財政部規(guī)定的扣除項目”時可以加計20%，使得扣除項目金額增加（具體計算見附表第四列）。

(6)利息支出　347034703470　34703470

(7)其他開發(fā)費用

([(3) (4)]*5%)　3470 34703470　41603470

(8) 轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金　6241.05　58295778.75　6971.196241.05

(9)營業(yè)稅((1)*5%)6210580057506936.507　6210

(10)河道管理費

((9)*0.5%)　31.0529　28.7534.6825431.05

(11)財政部規(guī)定的其他

扣除項目([(3) (4)*20%)　13880　1388013880　16640　13880

(12)增值額((1)-(2))27738.951995119001.2524288.95　27508.95

(13)增值率((12)/(2))(%)　28.76　20.7719.79　21.22　28.45

(14)適用稅率(%)　30.00　30.000.00　30.00　30.00

(15)應繳土地增值稅

稅率((12)*(14))8321.6855985.3　0　7286.6858252.685

　（三）通過選用不同的利息支出扣除方法進行稅務籌劃

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條（三）中關(guān)于利息支出扣除項目之規(guī)定：“凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定”。即當納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構(gòu)貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為：利息 （取得土地使用權(quán)所支付的金額 房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi)；納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為：（取得土地使用權(quán)所支付的金額 房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)。

該企業(yè)為房地產(chǎn)項目公司，其業(yè)務就是開發(fā)這個地塊，所以利息支出可以全部歸集在這個項目上。房地產(chǎn)開發(fā)是資本密集型產(chǎn)業(yè)，所需資金量極大，僅靠股東投入的權(quán)益資本是遠遠不夠的，所以該企業(yè)的外方股東會籌措其投資的中國境內(nèi)其他全資子公司的富余資金暫借給該企業(yè)周轉(zhuǎn)，此時關(guān)聯(lián)方之間的借款如何操作對土地增值稅的稅務籌劃就顯得尤為重要。

企業(yè)是否要提供金融機構(gòu)貸款證明，關(guān)鍵在于實際發(fā)生的利息支出占稅法規(guī)定（取得土地使用權(quán)所支付的金額 房地產(chǎn)開發(fā)成本）的比例。如果實際發(fā)生的利息支出比例超過5%，則提供金融機構(gòu)貸款證明是較為有利；如果沒有超過5%，則不提供金融機構(gòu)貸款證明較為有利。

該企業(yè)取得土地使用權(quán)支付的金額28000萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本41400萬元，則利息支出的臨界點為（28000 41400）×5%=3470萬元。

假設該企業(yè)實際發(fā)生的利息支出超過3470萬元，達到3700萬元（該利息支出未超過商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額，且關(guān)聯(lián)方之間借款通過商業(yè)銀行進行委托貸款），則按有關(guān)稅收法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定可得應繳土地增值稅稅額8252.685萬元。因為利息支出能夠全額計入扣除項目金額中，且金額大于（取得土地使用權(quán)所支付的金額 房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%，使得扣除項目金額增加（具體計算見附表第五列）。

假設該企業(yè)實際發(fā)生的利息支出小于3470萬元，只有3000萬元（該利息支出未超過商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額，且關(guān)聯(lián)方之間借款通過商業(yè)銀行進行委托貸款），則按有關(guān)稅收法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定可扣除項目金額95991.05萬元，應繳土地增值稅稅額：（124200-95991.05）×30%=8462.685萬元。

因為利息支出金額小于（取得土地使用權(quán)所支付的金額 房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%，使得扣除項目金額減少，增值額增大，反而會多繳土地增值稅8462.685－8321.685=141萬元[（3470萬元-3000萬元）×30%].

這種情況下，關(guān)聯(lián)方之間的借款就不能通過商業(yè)銀行進行委托貸款，從而滿足“不能提供金融機構(gòu)貸款證明的”要求，房地產(chǎn)開發(fā)費用按（取得土地使用權(quán)所支付的金額 房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%計算，可以少繳土地增值稅141萬元。

　（四）土地增值稅稅務籌劃應注意的問題

從上面的分析可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行土地增值稅稅務籌劃的空間還是比較大的，但在進行土地增值稅稅務籌劃時應注意以下幾點。

1、稅務籌劃應該具備超前意識。土地增值稅稅務籌劃應該從項目的可行性論證、設計、規(guī)劃到項目的施工、決算貫穿始終。例如在本案例中，由于設計方案中已確定部分房產(chǎn)的單套建筑面積超過了140平方米的普通住房標準，所以就無法享受“建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額之和20%的，免征土地增值稅”的優(yōu)惠政策。如果經(jīng)濟業(yè)務已經(jīng)發(fā)生，相應的納稅結(jié)果已經(jīng)產(chǎn)生，企業(yè)如果因為承擔的稅負較重，就利用隱瞞收入、虛列成本等手段妄圖改變納稅結(jié)果，就會演變?yōu)橥堤訃叶惪钚袨椋瑫艿椒傻闹撇谩?/p>

2、稅務籌劃不能與稅法相抵觸。企業(yè)在進行稅務籌劃時不能盲目操作，不能與現(xiàn)行稅收法律、法規(guī)相抵觸。稅務籌劃的最終目的是降低稅收成本，減輕稅收負擔，這個目標的實現(xiàn)只能是在合法、合理的前提下進行，而且要被征稅機關(guān)所認可。這也就是說，稅務籌劃要具備自我保護意識，要增強法制觀念，熟練掌握稅收法律和法規(guī)，熟練掌握有關(guān)的會計處理技巧和稅務籌劃技巧。

3、其他應注意的問題。稅務籌劃必須做到業(yè)務流程與稅收政策結(jié)合，稅收政策與籌劃方法結(jié)合，籌劃方法與會計處理結(jié)合。同時，在土地增值稅清算時，扣除項目金額中取得土地使用權(quán)支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、利息支出、其他房地產(chǎn)開發(fā)費用和與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金等，都須提供合法有效憑證；如果不能提供合法有效憑證的，土地增值稅清算時不予扣除。

以上便是小編為大家整理關(guān)于土地增值稅稅務籌劃案例分析問題的詳細解答，在實際法律問題情景中，個案情況都有所差異，我們要遵守法律秩序。如果您還有其他疑問，歡迎本網(wǎng)站找專業(yè)律師咨詢。