現(xiàn)實(shí)生活中，經(jīng)常發(fā)生“以房抵債”的法律事件?！耙苑康謧毙袨榈陌l(fā)生，有的是因民間借貸引起的，有的是因其他債務(wù)關(guān)系引起的。由于“以房抵債”與房屋買賣法律關(guān)系相交織，有的是在民間借貸合同簽訂時(shí)同時(shí)形成的“以房抵債”合同，此時(shí)的“以房抵債”合同，就屬于讓與擔(dān)保行為。如果“以房抵債”行為是在債務(wù)履行期限屆滿后簽訂的房屋買賣合同，則屬于以房屋價(jià)值清償債務(wù)的行為，這種“以房抵債”行為就會(huì)得到法律保護(hù)。

由于“以房抵債”問(wèn)題非常復(fù)雜，一旦發(fā)生爭(zhēng)議或訴訟糾紛，就需要準(zhǔn)確予以定性。

一、因借貸關(guān)系，債權(quán)人與債務(wù)人（第三人）簽訂的房屋買賣合同，一般都屬于讓與擔(dān)保性質(zhì)。如果債權(quán)人利用房屋買賣協(xié)議直接取得房產(chǎn)的物權(quán)，屬于法律禁止的流質(zhì)行為，應(yīng)認(rèn)定“以房抵債”行為無(wú)效。

根據(jù)我國(guó)的相關(guān)法律規(guī)定，債務(wù)人或者第三人與債權(quán)人訂立合同，約定將自己的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓至債權(quán)人名下，債務(wù)人到期清償債務(wù)后，債權(quán)人將該房產(chǎn)返還給債務(wù)人或第三人。債務(wù)人到期沒(méi)有清償債務(wù)，債權(quán)人可以對(duì)房產(chǎn)拍賣、變賣、折價(jià)抵償自己債權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。人民法院對(duì)這種約定之所以會(huì)認(rèn)定有效，因?yàn)檫@種約定實(shí)際屬于法律上的一種讓與擔(dān)保關(guān)系，債權(quán)人只能就讓與擔(dān)保的房產(chǎn)通過(guò)拍賣、變賣、折價(jià)方式抵償自己債權(quán)。如果雙方的合同約定債務(wù)人到期沒(méi)有清償債務(wù)，房產(chǎn)歸債權(quán)人所有的，人民法院會(huì)認(rèn)定該部分約定無(wú)效，但不影響合同其他部分的效力。

原《物權(quán)法》第二百一十一條：“質(zhì)權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，不得與出質(zhì)人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)質(zhì)押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有?！?/p>

《民法典》第三百八十六條：“擔(dān)保物權(quán)人在債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的情形，依法享有就擔(dān)保財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，但是法律另有規(guī)定的除外。”第四百零一條“抵押權(quán)人在債務(wù)履行期限屆滿前，與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有的，只能依法就抵押財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償?！钡谒陌僖皇畻l“債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。協(xié)議損害其他債權(quán)人利益的，其他債權(quán)人可以請(qǐng)求人民法院撤銷該協(xié)議?！?/p>

基于以上法律規(guī)定，債權(quán)人與債務(wù)人因?qū)栀J關(guān)系提供擔(dān)保而簽訂的“以房抵債”協(xié)議，債權(quán)人只享有擔(dān)保物權(quán)，在債務(wù)人不能履行借貸合同時(shí)，債權(quán)人即使與債務(wù)人簽訂了“以房抵債”協(xié)議，也只能就約定的讓與擔(dān)保房產(chǎn)通過(guò)拍賣、變賣、折價(jià)抵償自己債權(quán)。

二、民間借貸債務(wù)履行期滿，債權(quán)人沒(méi)有按期受償。如果債務(wù)人自愿以合理價(jià)格將自己的房產(chǎn)簽訂“以房抵債”協(xié)議，屬于房屋買賣行為，該“以房抵債”協(xié)議可以受到法律保護(hù)。

這里涉及到一個(gè)法律關(guān)系，那就是借貸期滿，債務(wù)人沒(méi)有履行還款協(xié)議時(shí)，借貸雙方就債務(wù)人的房產(chǎn)以買賣方式，簽訂“以房抵債”協(xié)議，不屬于擔(dān)保關(guān)系，而屬于買賣關(guān)系。借貸雙方以債務(wù)人的房產(chǎn)通過(guò)交易方式，以合理價(jià)格簽訂“以房抵債”協(xié)議，屬于合同的意思自治行為。如果借貸雙方簽訂的“以房抵債”合同交易價(jià)格合理，并履行了房地產(chǎn)交易的合同審查或登記程序，或者辦理了房屋過(guò)戶手續(xù)，就屬于以物清償債務(wù)的交易。法理上這種做法屬于代物清償。所謂代物清償，是指?jìng)鶛?quán)人受領(lǐng)債務(wù)人提出的他種給付以代替原定給付，使原債消滅的有償要物契約。對(duì)于這種代物清償，我國(guó)《民法典》沒(méi)有做出明確規(guī)定，它屬于非典型合同，也屬于實(shí)踐性合同。如果雙方當(dāng)事人對(duì)“以房抵債”協(xié)議辦理了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，則“以房抵債”協(xié)議成立并生效，對(duì)當(dāng)事人雙方具有法律拘束力。

三、借貸雙方以簽訂“以房抵債”協(xié)議方式清償債務(wù)，如果沒(méi)有完成物權(quán)變動(dòng)登記，“以房抵債”協(xié)議對(duì)債權(quán)人和債務(wù)人也具有拘束力，但不能對(duì)抗第三人對(duì)登記在債務(wù)人名下的房產(chǎn)主張相應(yīng)的權(quán)利。

因?yàn)椋覈?guó)的現(xiàn)行法律沒(méi)有明文規(guī)定代物清償，按照合同的意思自治原則，應(yīng)該對(duì)雙方是否是自愿交易進(jìn)行審查。如果是當(dāng)事人自愿平等的簽訂“以房抵債”協(xié)議，用以清償債權(quán)債務(wù)關(guān)系，更有利于實(shí)現(xiàn)當(dāng)事人的合法權(quán)益。法院審理此類案件，應(yīng)該從尊重當(dāng)事人意思自治的原則出發(fā)，根據(jù)誠(chéng)實(shí)信用和公平原則予以裁判。另外，維護(hù)債權(quán)人利益是現(xiàn)行法律的重要價(jià)值取向,“以房抵債”協(xié)議一般是債務(wù)人難以完成金錢給付后自愿用等價(jià)房產(chǎn)或者以多退少補(bǔ)方式確定房產(chǎn)交易價(jià)格后，對(duì)債務(wù)進(jìn)行清償。在現(xiàn)行市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，房產(chǎn)一般屬于價(jià)值比較穩(wěn)定的優(yōu)良資產(chǎn)，能夠最大限度滿足債權(quán)人利益。所以，在債務(wù)人無(wú)法用金錢清償債務(wù)時(shí),債權(quán)人一般都會(huì)接受債務(wù)人的代物清償請(qǐng)求，接受以房產(chǎn)抵債，不再主張金錢給付債務(wù)。

四、在司法實(shí)踐中，如果債權(quán)人和債務(wù)人簽訂的“以房抵債”協(xié)議涉嫌損害第三方利益，或者涉嫌惡意串通損害其他債權(quán)人利益的情形，第三人或利益受到損害的案外人，可以行使第三人或案外人的撤銷之訴，向法院起訴要求撤銷買賣雙方簽訂的“以房抵債”協(xié)議。

《民法典》第四百一十條規(guī)定“債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。協(xié)議損害其他債權(quán)人利益的，其他債權(quán)人可以請(qǐng)求人民法院撤銷該協(xié)議?！?/p>

《民事訴訟法》第五十九條規(guī)定“對(duì)當(dāng)事人雙方的訴訟標(biāo)的，第三人認(rèn)為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的，有權(quán)提起訴訟。

對(duì)當(dāng)事人雙方的訴訟標(biāo)的，第三人雖然沒(méi)有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)，但案件處理結(jié)果同他有法律上的利害關(guān)系的，可以申請(qǐng)參加訴訟，或者由人民法院通知他參加訴訟。人民法院判決承擔(dān)民事責(zé)任的第三人，享有當(dāng)事人的訴訟權(quán)利義務(wù)。

前兩款規(guī)定的第三人，因不能歸責(zé)于本人的事由未參加訴訟，但有證據(jù)證明發(fā)生法律效力的判決、裁定、調(diào)解書的部分或者全部?jī)?nèi)容錯(cuò)誤，損害其民事權(quán)益的，可以自知道或者應(yīng)當(dāng)知道其民事權(quán)益受到損害之日起六個(gè)月內(nèi)，向作出該判決、裁定、調(diào)解書的人民法院提起訴訟。人民法院經(jīng)審理，訴訟請(qǐng)求成立的，應(yīng)當(dāng)改變或者撤銷原判決、裁定、調(diào)解書；訴訟請(qǐng)求不成立的，駁回訴訟請(qǐng)求。”

基于上述法律規(guī)定，如果債權(quán)人和債務(wù)人簽訂的“以房抵債”協(xié)議，損害了其他人的合法權(quán)益。其他人可以啟動(dòng)第三人或案外人的撤銷之訴程序，要求撤銷“以房抵債”協(xié)議，以保護(hù)自己的合法權(quán)益。